漏水問題像是一場無聲的小型戰爭，悄悄地侵蝕牆面、家具、天花板，卻最終傷及鄰里關係與信任。尤其台灣多為公寓大樓，樓上、樓下住戶緊密相連，一旦漏水持續，鄰里之間的小摩擦可能演變成大糾紛，臨時甚至走上法律訴訟。
然而，法律雖有其力量，但很多時候，初期的「人情味協商」卻比訴訟更能化解問題。透過溝通、協助鑑定、明確責任撥定，往往比訴訟節省時間、降低成本，又能維持家鄰之間的信任，是解決漏水糾紛的更優路徑。
一、初步協商：以和為貴，從溝通協調開始
最理想的狀況，是漏水問題出現後，樓下住戶不妨先以友善的態度出發，先拿資料、找時間敲樓上門，說明問題、尋求彼此理解。若樓上願意配合，甚至自行安排鑑定單位或安排師傅檢測，都能快速減少問題升級的風險。
有些實務建議，比起自己找的師傅好像會偏袒，也可以建議樓上聘請公會認證的技師（如營建防水協會）來做初步檢測。這些報告不僅專業，也容易被雙方接受，甚至將來若進入法律程序，也較具說服力與公信力。
協商/溝通的過程中可以先在幾個面向上達成共識：
- 檢測方式與費用共擔
雙方可先約定好要找哪一類檢測單位，或透過公會推薦，並協調檢測費用由雙方共同承擔，避免一開始就有人覺得「被佔便宜」。 - 責任方承諾修繕與保固
若檢測確認是樓上問題，樓上可以承諾負責修繕，並約定一個保固期，例如三到六個月內若再度滲漏，必須重新處理。這能讓樓下安心，也避免日後爭執。 - 先準備證據，讓對話更有依據
樓下在協商前可先準備照片、影片或紀錄，顯示漏水痕跡與實際狀況。這能讓協商過程更具體，不至於流於「口說無憑」。
經由這樣方式，不僅能迅速排除問題，還可以避免情緒對立，保留鄰里未來和諧。然而如果樓上態度消極、不配合，才需要進入法律發函的程序。
二、責任歸屬與專業鑑定的重要性
一旦協商卡關或樓上推託責任，階段二就是釐清誰該負責、修到哪裡。依據《公寓大廈管理條例》第10條與第12條規定：
- 第10條：專有部分（如住家內部）由屋主負責；共用部分（屋頂、公設）則由管委會處理，費用由全體住戶共同分擔。
- 第12條：若漏水源自共同牆、樓地板或管線，費用應由相關住戶共同分擔；若漏水是他人使用疏失造成，則單獨責任人負全額修復。
若無取得第三方鑑定，就等於無法明確釐清責任，協商也無法進行。專業鑑定可依法院採信，常見檢測工具如：紅外線熱像儀、水分儀、內視鏡、色素測漏儀等，能精準找出漏水原因與範圍。
就實務而言，建議共辨收據提供者（如水電師傅），也應是法院可採信的單位（如土木技師公會或建築師公會），否則鑑定將無法進入司法程序。原告（樓下）需先行支付鑑定費，但若最後樓上敗訴，法院可判其負擔相關費用。
三、存證信函：正式通知與最後預警
當第一階段協商無果、第二階段責任模糊或樓上仍不願處理，階段三就需要寄送「存證信函」來做正式通知。這是一種具有法律效力的「最後預警」，約定期限內若未處理，即可能進入調解或訴訟程序。
存證信的必要元素：
- 描述漏水現象：何時、何處、狀況、造成影響；
- 附上照片、影片等佐證；
- 明確要求改善期限（建議7至14天）；
- 附上鑑定報告（如有）。
透過存證信函，既表達出誠意─「已提出補救呼籲」，同時也保留法律程序之採證可能。在後續提出調解或訴訟時，法院可視為先行通知與履行義務的證明，影響責任歸屬判決。
如果樓上只回應負面或拖延，亦可能在調解或訴訟階段被法官認為缺乏誠意與合作意願。這時候，存證信函變成社區與法律程序的重要介入點。
四、調解與訴訟流程詳述
當「存證信函」後仍無法促使樓上住戶或管委會處理漏水問題，下一步通常會進入調解或訴訟程序。但相比直接對簿公堂，調解是一種更具效率與成本考量的替代管道。
⚖️ 行政調解－快速、低成本
- 可向區公所或鄉鎮調解委員會申請，由具社區與民事調解經驗的調解員主持。此途徑多為公費、甚至免費，過程保密，且屬自願性調解。簽署後的調解書具執行力，可用於後續強制執行。
- 推薦做法：
- 雙方同意調解。
- 將抓漏報告、存證信函、照片、估價單等證據提交。
- 如果需要，可攜帶律師協助，針對漏水範圍、費用分攤等議題進行協商。
🏛️ 司法調解與訴訟
- 向地方法院聲請司法調解，同樣以調解筆錄為執行依據，且受法院強制力保障。
- 若調解無果，便會進入民事訴訟，提起「修復漏水＋賠償損害」之訴求。此時需要：
- 提出漏水照片、估價單、抓漏報告、調解紀錄。
- 法院會指定第三方鑑定單位（如土木技師公會）進行鑑定，確定漏水原因、責任與修復費用。
- 最後法院判決可能包含修繕費、家具折舊補償、臨時租屋費用、精神慰撫金等。
🔍 實務建議：以調解為優先，可節省時間與金錢成本；若不可行，再進入訴訟程序，並務必蒐集完整證據。
六、管委會與鄰里和諧的重要角色
漏水糾紛往往也與社區自治密切相關，妥善管理機制與人情溝通能有效預防問題惡化。
管委會應作為
- 根據《公寓大廈管理條例》，公共區域維修權責落在管委會，且他們負有協調分攤的義務。
- 若個別住戶造成漏水，管委會有權強制或協助調查，並如有必要，依條例命其配合維修。
鄰里間的和諧協商
- 儘管法律是最後後盾，但先行協商往往能保留關係與節省成本。實務中，建議先請樓上自行找師傅鑑定，(或是雙方皆同意的鑑識單位)，以避免對方覺得不公。
- 當對方態度不好，再走存證信函、調解、訴訟流程。
- 透明與尊重的協商過程更易讓整個社區維持良好氣氛，也減少訴訟可能。
社區的長期效益
- 若管理機制健全、公約規範明確，住戶更願意共同維護設備、配合定期檢查，減少漏水與糾紛機率。
- 使用行政調解與作為社區內解決糾紛的第一線，可以避免撕裂社區情感。
常見問題
Q1：住戶可以拒絕檢查或修繕漏水嗎？
根據《公寓大廈管理條例》第6條第1項第2、3款規定：
「當住戶因維護、修繕其專有部分或約定專用部分，或管委會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」
因此，只要漏水檢測或修繕有必要進入他戶，該住戶不得拒絕入內。
Q2：存證信函要寄給誰？
若為鄰戶問題，寄給該戶所有權人；若為管理處或管委會疏失，則寄交管委會全體委員。
結語：共生共住的智慧之道
無論法律多麼完善，鄰里和諧始終是解決漏水糾紛的最佳根本。本篇從「初步協商」到進入法律程序的每個環節，都強調了一個核心理念：人情與理性並重、預防優於治療。
從第一步的善意溝通，到專業鑑定、存證信函、乃至調解與訴訟，每個階段都是為了保護雙方利益，同時維護社區關係。透過《公寓大廈管理條例》第10、12條與《民法》第184條的法律依據，加上細緻的證據管理與調解程序，我們提供了一套完整又具體的應對策略。
更重要的是，管委會與鄰里宜共同負起責任：定期巡查、資訊共享、協同解決才能讓住戶間長期信任不破裂。若能在初期即由管委會積極協調或主導調解，就能有效避免後續糾紛鬧上法庭。
最後想提醒您：面對漏水，不只是處理自己的問題，也是在保護並經營社區與鄰居之間的關係。 吾友宅修秉持「專業、傾聽、信賴」的服務精神，協助您抓漏、止漏，若您正處於類似困境，歡迎隨時與我們聯繫。
